Почему иностранцы начали продавать нашу недвижимость.

Напряженность на украино-российской границе уже спровоцировала обвал цен на украинские евробонды и корпоративные облигации. В СМИ начали активно обсуждать слухи о массовом бегстве нерезидентов из украинской недвижимости. Действительно ли нерезиденты устроили распродажу квадратных метров и как это повлияет на цены, — разбирался «Минфин».

Иностранцы продают, но очень мало

Весь прошлый год столичная недвижимость была мега-популярным направлением для инвестиций, и не только среди украинцев. Украина попала в первую пятерку стран с самыми недооцененными активами, согласно рейтингу Financial Times. И это стало причиной повышенного интереса к нашей недвижимости со стороны иностранцев. По подсчетам риелторов, на их долю пришлось около 10% всех продаж. Многие вкладывались в коммерческую недвижимость, а также покупали жилье для сдачи в аренду.

Относительно низкий (по европейским меркам) порог входа и высокая доходность могли бы и дальше поддерживать спрос на украинские «квадраты» со стороны нерезидентов. Однако в ситуацию вмешалась политика.

«Что происходит сейчас? Часть иностранцев, которые проинвестировали в первичку, пытаются продать недострой путем переуступки прав собственности», — рассказала руководитель киевского риелторского агентства Best&Seller Ирина Луханина.

Впрочем, пока о массовом бегстве говорить рано. По словам Ирины Луханиной, от украинской недвижимости избавляются в первую очередь те, кого с нашей страной, кроме желания подзаработать, ничего особо не связывает, и кто не знает «внутренних течений».

Доля таких инвесторов среди нерезидентов небольшая.

По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, иностранцы действительно сбывают свою недвижимость в Украине. Но этот процесс начался намного раньше обострения конфликта с Россией. Причина, скорее, в фискальной политике государства.

«Налоговая напомнила нерезидентам, что они не могут самостоятельно сдавать свою недвижимость в аренду, а должны нанять финансовую прокладку в виде управляющего. В итоге многие решили, что им проще продать здесь имущество и купить, скажем, в Грузии или Испании. Те же, кто не пошел этим путем, продолжают оставаться с нами», — прокомментировал Анатолий Топал.

Эксперт уверяет, что никакого всплеска продаж сейчас не наблюдается. С этим полностью соглашается управляющий партнер KDU Realty Group, инвест-консультант Елена Маленкова. По ее словам, на массовый сброс рынок моментально отреагировал бы. Во-первых, появилось бы огромное количество выставленных на продажу объектов, в частности по переуступке на ранних этапах строительства. А во-вторых, это сразу бы повлияло на цены.

«У нас ситуация такая, что объектов на продажу выставлено очень мало. Такого незначительного количества предложений по недвижимости в Киеве давно не было. Что касается цен, то даже за $55 тыс. в Киеве сегодня ничего приличного не купишь», — констатирует Елена Маленкова.

Она говорит, что реальным индикатором инвестиционных настроений является коммерческая недвижимость. Как показывает практика, в нее вкладываются только при благоприятных условиях.

«На сегодня на хорошие коммерческие объекты в Киеве стоит очередь. Например, мы вышли на продажу объекта на ул. Сечевых Стрельцов. Оказалось столько желающих его купить, что в первый же день 6 инвесторов сделали предложение выше стартовой цены. При этом трое из них — иностранцы», — рассказывает Елена Маленкова.

Около 70% нерезидентов, которые инвестируют в украинскую недвижимость — бывшие граждане Украины. Остальные 30% — те, у кого здесь есть родственные или дружеские связи. Поэтому они осведомлены о главных «внутренних течениях».

Украинцы игнорируют информационный негатив

Наши граждане пока игнорируют негативный информационный фон. Во всяком случае, как уверяют эксперты, панических настроений не привносят на рынок и они. Сделок действительно стало меньше, но эта тенденция наметилась еще осенью прошлого года.

«В первом полугодии 2021 года рынок рос, мотивированный спрос себя исчерпал и сейчас формируется отложенный спрос, с которым выйдем на весну», — говорит Анатолий Топал.

Пока коррекции цен не произошло, но возможность небольшого снижения стоимости квадратного метра все еще остается.

«Сейчас мы наблюдаем на рынке стагнацию. В какую сторону будут дальше двигаться цены, спрогнозировать со 100-процентной точностью сложно. Но многие покупатели заняли выжидательную позицию и пока присматривают варианты для инвестиций», — пояснил вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Рассматривают украинцы также и покупку активов за рубежом. Излюбленными направлениями остаются все те же Испания, Турция, Германия, США, Хорватия. Но это, скорее, диверсификация рисков и распределение позиций.

«Мир очень быстро меняется, поэтому в инвестиционном портфеле должно быть все — и криптовалюты, и акции, и стартапы. Что касается недвижимости, то ее тоже следует по возможности диверсифицировать — по сегментам, классам, странам. Поэтому ничего удивительного нет, что украинцы покупают недвижимость в других странах», — говорит Елена Маленкова.

При этом она обращает внимание, что в большинстве случаев, недвижимость за рубежом с инвестиционной целью покупают те у кого она уже имеется и в Украине. Ведь интереснее Украины в плане доходности нет ни одной страны. У нас недвижимость может дать 7−8% годовых. Европейские страны предлагают 2%, максимум — 4%.

«Окупаемость вложений в недвижимость, скажем, в Турции — 20 лет. И только в Украине 12 лет считается нормой. А можно найти в регионах объекты со сроком окупаемости от 3 до 5 лет. Поэтому инвесторы и идут в Украину», — подытоживает управляющий партнер KDU Realty Group.

Что будет с ценами дальше

Эксперты не исключают: если напряженность на украино-российской границе будет и дальше нарастать, число желающих выйти из украинских инвестиций в недвижимость может возрасти. И это точно скажется на ценах вторичного рынка. Хотя возможность обвала или значительного отката цен не рассматривается.

«Изменения на 1,5−2% — это всего лишь корректировка. Для рынка это нормально», — говорит Анатолий Топал.

Больше всего на продавцов и покупателей квадратных метров в дальнейшем будут влиять ценообразование и платежеспособность.

Источник: Минфин