Налог на сделки с недвижимостью по новым правилам с 1 января.

На днях президент подписал закон о предотвращении бюджетных потерь из-за уклонений от налогообложения. По оценкам правительственных чиновников, финансовый эффект для государственного бюджета от реализации закона будет составлять десятки миллиардов гривен. Новые налоговые правила больше всего коснутся крупного бизнеса, а население коснутся в сфере недвижимости.

Ко второму чтению из законопроекта убрали предложение облагать 20-процентным налогом первую продажу квартир. Однако остались в силе изменения налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимости.

Что изменится для владельцев недвижимости, которые после обнародования закона захотят продать свое имущество?

Сделки с какими объектами недвижимости подлежат налогообложению?

Обложению подлежат соглашения, предусматривающие переход права собственности на жилую и нежилую недвижимость:

- жилой дом или его часть;
- квартиру или ее часть;
- комнату;
- гараж;
- садовый дом и хозяйственные постройки, земельный участок под ними;
- земельный участок.

От налогообложения освобождается бесплатное получение гражданами участков из земель государственной или коммунальной собственности в пределах лимитов, установленных статьей 121 Земельного кодекса.

Как сейчас облагаются сделки с недвижимостью?

Доход налогоплательщика от продажи или обмена объекта жилой недвижимости не облагается налогом, если это первая продажа или обмен за год.

Покупатель и продавец только платят по 1% от цены объекта, зафиксированной в договоре купли-продажи, в Пенсионный фонд и государственную пошлину.

Вторая и каждая последующая продажа недвижимости облагается НДФЛ для продавца по ставке 5% и по 1% в Пенсионный фонд и госпошлины.

Если продается недвижимость, приобретенная за последние три года, необходимо уплатить 5% от суммы сделки. Правда, это требование не распространяется на унаследованное имущество.

Продажа коммерческой недвижимости (офисные помещения, паркоместа, апартаменты) облагается налогом по ставке 5% даже при первой продаже за год.

Дополнительно с доходов, облагаемых НДФЛ по ставке выше нулевой, взимается военный сбор в размере 1,5%.

Что изменяет закон №5600?

С дохода, полученного от продажи третьего и последующих объектов жилой недвижимости за календарный год, необходимо будет уплатить 18% от суммы договора купли-продажи.

Вторая продажа жилья за год по-прежнему облагается налогом по ставке 5%.

Также ставка 18% применяется при второй и каждой последующей продаже коммерческой недвижимости за год и первой и каждой последующей продаже жилья, находящегося во владении продавца менее трех лет.

Еще одна инновация закона № 5600 – введение понятия земельного участка сельскохозяйственного назначения вследствие начала работы рынка земли. На эти участки распространяются такие же правила, как и другие объекты недвижимости.

Что является основой для налогообложения?

Базой налогообложения является сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Она не может быть ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной оценщиком.

В законе есть изменения для третьей и каждой последующей продажи жилья за год; второй и каждой последующей продажи коммерческой недвижимости за год; первого и каждой последующей продажи жилья, имеющегося во владении менее трех лет.

Базой налогообложения для них остается доход, полученный от продажи недвижимости, но изменяющийся способ его подсчета.

Доход от продаж можно уменьшить на сумму, потраченную на приобретение такого объекта. То есть доход от продаж будет считаться по формуле: налогооблагаемый доход = валовой доход от продаж — расходы на приобретение актива.

Расходы на приобретение или строительство такого объекта должны быть документально подтверждены. Если такая недвижимость подешевела, по ее продаже не платятся налоги.

Распространяется ли правило первого, второго и третьего продаж на членов семьи?

Нет, правило распространяется на каждого налогоплательщика в отдельности.

Если имущество находится в общем владении, например, у супругов, то продажа такой недвижимости засчитывается в налоговую историю обоим супругам.

Если человек продает разные объекты недвижимости в течение года, то будет ли считаться это как второй и третьей продаж?

Так, продажа в течение года отдельно квартиры и дома будут считаться двумя получениями дохода от продажи недвижимости. Соответственно, со второй продажи необходимо уплачивать налоги.

Правила вступят в силу с 1 января 2022 года. Если человек купил квартиру 15 января 2021 года и продаст после 16 января 2022 года, это будет считаться первой или второй продажей?

С дохода, полученного от продажи недвижимости, находящейся во владении продавца менее трех лет, необходимо будет уплатить 18%.

Есть ли исключения, если человек продает несколько унаследованных объектов недвижимости в течение года?

Доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, не облагается налогом на доходы физлиц.

При этом наследникам не нужно соблюдать условия трехлетнего пребывания имущества в собственноости. В случае продажи в течение года второго жилья, полученного по наследству, полученный доход будет облагаться налогом по ставке 5%.

В случае продажи в течение года третьего и последующих объектов жилой недвижимости, полученных по наследству, полученный доход будет облагаться налогом по ставке 18%.

Какие действуют правила, если в течение года продать три-четыре унаследованных земельных участка или один, полученный во время распаевания?

Действуют подобные правила, как и в случае с жилой недвижимостью. Первая продажа за год не облагается налогом, вторая — облагается налогом по ставке 5%, третья и последующие — 18%.

Источник: 3м2