Через 2-3 месяца цены на квартиры достигнут пика: произойдет ли обвал рынка.

На данный момент говорить о том, что украинскому рынку недвижимости грозит эффект лопнувшего пузыря пока несколько преждевременно. Но такие разговоры возникли не на пустом месте.

С начала года, в зависимости от качества жилья, цены выросли в среднем на 20%. И до конца года, исходя из озвученных планов застройщиков, не исключено, что, например, на первичном рынке стоимость "квадрата" увеличится еще на 5-7%.

"Вполне вероятно, что суммарно в 2021 году удорожание жилья на первичном рынке составит 25-30%", – отметил в беседе с UBR.ua гендиректор компании "Увекон" Владимир Шалаев.

На вторичном ситуация несколько иная: цены хоть и "подтягиваются" к первичному, но уж очень велика дифференциация по качеству продаваемых квартир, да и спрос на их отдельные типы весьма разнится.

"По итогам года средние показатели роста стоимости жилья по вторичному рынку вряд ли превысят 15-20%", – спрогнозировал Шалаев.

Почему растут цены

Риелторы дают аналогичные цифры. Согласно ожиданиям Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), до конца года рост стоимости жилья на вторичном рынке не превысит 20%, а на первичном – 25%.

То есть в этом году стоит ожидать, что цены могут вырасти еще в пределах 10%.

"Причин для роста цен в этом году несколько, но главные из них это понимание ситуации с пандемией, растущая инфляция, снижение количества новых объектов, отсутствие альтернатив для сохранения сбережений. При этом никто пока не берется прогнозировать экономическую ситуацию более, чем на текущий квартал", – рассказал UBR.ua президент АСНУ Юрий Пита.

Спрос подогревает рынок

По официальной статистике, количество операций с недвижимостью по итогам II квартала 2021 года в зависимости от сегмента рынка было на 20-25% больше, чем в I квартале. А если сравнивать количество сделок со II кварталом 2020-го, то во II квартале 2021 года их количество увеличилось почти на 40%.

Эти цифры достаточно красноречивы, ведь активность рынка, рост спроса мотивирует ценовую динамику.

Активность на рынке можно также воспринимать как способ "самосохранения". Низкое доверие граждан к экономической политике страны вынуждает их вкладывать средства в рынок недвижимости, в частности жилья.

"Все остальные способы и рынки сохранения средств выглядят малопривлекательными, более рискованными и потенциально менее прибыльными", – заметил нам Юрий Пита.

По мнению экспертов, сейчас на украинском рынке недвижимости наблюдается пик активности и вполне вероятно, что уже через 2-3 месяца цены достигнут своего потолка: они будут максимальными, но соответствовать рынку и финансовым возможностям части потенциальных покупателей.

Скорее всего, 2022 год начнется со стагнации рынка, которая может продлиться минимум 3-4 месяца. Цены будут стабильны, их рост и снижение возможны в рамках 2-3%.

"Очевидно, что цены не могут расти до бесконечности. Я считаю, что уже в октябре-ноябре при этой экономической ситуации рынок может достичь максимально возможных цен, которые могут продержаться как минимум 6 месяцев", – добавил президент АСНУ.

Что гонит цены вверх в 2021 году:

1. Экономическая непрогнозируемость стимулирует граждан заботиться об имеющихся сбережениях, недвижимость - наиболее подходящий рынок, так как человек приобретает материальный актив.
2. Низкая привлекательность банковских депозитов, которые по прошествии срока вложений не дают прибыль, а фактически "съедают" ее из-за инфляции.
3. Отсутствие равнозначных альтернативных рынков для вложения с целью сохранения и приумножения средств (ОВГЗ и в целом рынок ценных бумаг привлекает лишь незначительную часть потенциальных инвесторов).
4. По росту цен рынок "догоняет" свое за прошлый "ковидный" год.

Лопнет ли пузырь

Украинскому рынку пока не грозит эффект лопнувшего пузыря, подмечают эксперты, так как существует слишком много ограничителей, как то, например, недостаточно активное развитие ипотеки, низкие доходы граждан и пр.

Тем не менее, говорит Юрий Пита, несмотря на растущий спрос и количество сделок, покупка жилья не стала доступной даже для 20% украинских граждан.

Шалаев также отмечает, что "пузырю" свойственны несколько показателей, которые уже "сработали" в Украине в 2007-2008 гг:

- дисбаланс спроса и предложения, когда спрос доминирует и в 1,2-2 раза превышает предложение;
- ощутимый рост доходов населения – на 40% и выше ежегодно;
- развитость ипотеки, ее доступность и минимизация временных затрат для получения ипотечного кредита;
- низкая или нулевая инфляция;
- активное развитие экономики страны;
- возможность получения сверхприбыли при строительстве жилья (от 60-70% и выше).

При этих условиях рост цен и раздутость рынка вполне ожидаемы. Но при возникновении любых кризисных проявлений в экономике "нерыночные" цены рассыпаются, как карточный домик.

"На данный момент существует множество ограничителей для бурного роста цен и обвала рынка. Спрос и предложение практически сравнялись, ипотека не стала двигателем для расширения аудитории, да и в экономике, на фоне инфляционных прогнозов, все достаточно зыбко" – подчеркнул гендиректор компании "Увекон".

Для обвала рынка необходимы весовые внешние факторы, добавляет эксперт, чтобы люди были вынуждены избавляться от недвижимости, бежать из городов.

Такими негативными факторами могут стать различного рода техногенные катастрофы, войны и пр. То есть, недвижимость, как товар, может перестать быть привлекательным только при несоизмеримых с нормальной человеческой жизнью условиях.

Источник: UBR.ua