Кто контролирует киевский рынок жилой недвижимости.

На начало года около 60% от общего количества квартир продавались в домах четырех крупнейших игроков: «Киевгорстрой», «Укрбуд», «�нтергал-Буд» и «КАН Девелопмент», говорит коммерческий директор консалтинговой компании SV Development Сергей Степаненко.

Всего по столице в продаже находилось 299 домов, а годом ранее – 234, добавляет директор консалтинговой компании Residential Development Solutions Ярослава Чапко. Крупные компании открывают новые очереди существующих или приступают к реализации новых проектов.

Mind выяснял, что мешает развитию мелких игроков на строительном рынке столицы.

Застройщики экономят. Стройкомпании вводят в эксплуатацию меньше жилых объектов. По данным отчета о финансовой стабильности НБУ, в январе – сентябре 2018 года в Украине введено в эксплуатацию на 36%, в Киевской области – на 33%, а в Киеве – на 45% меньше жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Данных за весь 2018 год пока нет, но кардинальным образом тенденции, вероятнее всего, не изменятся.
Напомним, что в прошлом году в Киеве действовала 50%-я скидка на уплату паевого взноса, поэтому строительные компании стремились ввести все построенное жилье 2018 годом. Сейчас застройщики затягивают сроки сдачи жилья в эксплуатацию до тех пор, пока не продадут все квартиры, говорит Ярослава Чапко. «Среднее отставание от намеченных сроков строительства составляет полгода», – уточняет она. Если же право собственности застройщик оформил на себя, то при продаже квартиры ему придется заплатить дополнительный налог – 5% от стоимости жилья и 1,5% военного сбора. Это правило касается только тех квартир, собственники которых меняются чаще, чем раз в три года.

Себестоимость строительства растет, а продажи – нет. �ндекс цен на строительно-монтажные работы в жилищном строительстве за прошлый год выросли на 22,6%, говорится в исследованиях Государственной службы статистики. Подорожали не только стройматериалы, но и увеличились зарплаты строителей.
«Заработная плата в прошлом году выросла на 40–50%, и некоторые специалисты получают уже по 30 000 грн. в месяц. Фактически сейчас мы конкурируем за персонал с Польшей», – сетует председатель наблюдательного совета группы компаний «Альтис Холдинг» Александр Глимбовский. По данным министра социальной политики Андрея Ревы, за границей трудится от 7 до 9 млн. украинцев, из которых 3,2 млн – на постоянной основе. Одними из первых нашу страну покидают строители.
На фоне увеличения количества проектов и повышения себестоимости строительства спрос на рынке остается прежним. В 2018 году в Киеве, по данным SV Development, на первичке было продано около 13 000 квартир. В количестве квартир это больше, чем в 2017 году, но сопоставимо по общей стоимости жилья. «В прошлом году покупали более дешевое жилье, чем в позапрошлом», – поясняет Сергей Степаненко.

Продажи могли быть и выше, но сказались ограничительные меры на уровне государства. В частности – введение военного положения и ужесточение финмониторинга. «Покупатели заняли выжидательную позицию, приостановив сделки. Военное положение отменили уже перед самыми новогодними праздниками. В итоге оживление на рынке началось только пару недель назад», – говорит директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. По ее словам, продажи в декабре оказались на 70% хуже прогнозируемых. На последний квартал года приходится примерно 45% от общего числа сделок.
Доля инвестиционных сделок на рынке составляет 15–35% в зависимости от комплекса. Ее увеличение сдерживает более строгий финансовый контроль. Как ранее писал Mind, при проведении оплаты покупатели должны подтвердить источник происхождения средств.
«Крупные банки и те учреждения, которые ранее были оштрафованы за несоблюдение правил финмониторинга, требуют не только доказать источник происхождения, но и квитанции об обналичивании средств, если для оплаты стоимости квартиры деньги вносятся на текущий счет. Например, если человек ранее продал свою старую квартиру, то нужно предъявить не только договор купли-продажи, но и квитанции о зачислении средств на счет и о снятии средств с него», – разъясняет Ангелина Деревлева. Учитывая оборот наличных и зарплаты «в конвертах», доказать происхождение средств – задача практически невыполнимая.

Строительные компании конкурируют между собой за счет цены. Поэтому, по данным Госстата, в прошлом году жилье на первичном рынке Украины подорожало только на 5,4%. «Сейчас прибыльность строительства находится на самой низкой отметке рентабельности: для объектов эконом- и комфорт-класса это 20–25%, для объектов бизнес-класса – 35%. С более низкой прибыльностью застройщику станет попросту невыгодно строить», – сообщил начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

Крупные строительные компании могут себе позволить меньшую маржу. Например, сооснователь девелоперской компании «КАН Девелопмент» �горь Никонов в одном из интервью говорил о 10–12% рентабельности. «Большие объемы строительства, практически замкнутый рабочий цикл и постоянная оптимизация внутренних ресурсов позволяют корпорации быть гибче других, быстрее встраиваясь в изменившиеся рыночные условия», – добавляет генеральный директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

Что дальше? Себестоимость строительства в этом году будет расти, что связано с дальнейшим увеличением стоимости стройматериалов и необходимостью повышать заработные платы персоналу. Крупные компании будут увеличивать предложение и наращивать свою долю на рынке, считает Ярослава Чапко. За счет больших объемов строительства им проще сократить себестоимость: производители материалов готовы предоставлять скидки для крупнооптовых покупателей.

Мелким же игрокам придется думать над инновациями, которые могут привлечь более требовательных покупателей. Например, тренажерный зал и бассейн для жителей комплекса и их гостей, автоматическая очистка воды для всех квартир в доме, частный детский сад и т. п.