.
Верховная Рада может решить проблемы по уплате налога на имущество.

Верховная Рада может решить проблемы по уплате налога на имущество.

mlp / 22.10.2015

Если будет принят проект Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно устранения разногласий и урегулирования других вопросов уплаты налога на имущество». Инициатором является народный депутат А.В. Журжий.

В Пояснительной записке к зарегистрированному в Верховной Раде законопроекту отмечено, что на данный момент имеют место неоднозначные формулировки и наличие ряда злоупотреблений, как со стороны контролирующих органов, так и со стороны налогоплательщиков.

А именно:

1) Подпункт 266.8.1 и пункт 286.5 Налогового кодекса Украины (далее - НКУ) оперирует такими понятиями как «возникновение и потеря права собственности» в то время как таких понятий в действующем законодательстве не существует, Гражданским кодексом Украины предусмотрено «приобретение и прекращение права собственности».
В то же время пункт 286.6 НКУ устанавливает порядок уплаты земельного налога совладельцами зданий. При этом данная норма разделяет случаи, когда здание находится в общей долевой собственности, в общей совместной собственности без выделения в натуре и в общей совместной собственности с выделением в натуре. Однако такое распределение не соответствует нормам гражданского законодательства. Ведь, согласно части третьей статьи 364 ГК Украины (в порядке которой осуществляется выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности - ст. 370 ГК Украины) в случае выделения совладельцем в натуре доли из общего имущества для совладельца, который осуществил такой выдел, право общей собственности на это имущество прекращается. Такое лицо приобретает право собственности на выделенное имущество, и в случае, установленном законом, такое право подлежит государственной регистрации. То есть, в соответствии с гражданским законодательством, здание которое разделено в натуре не может находиться в общей совместной собственности. Одновременно возникает вопрос, требующий урегулирования, о порядке уплаты земельного налога физическими и юридическими лицами, которым принадлежат помещения в здании не на праве общей совместной или долевой собственности, в частности в результате приобретения права собственности на выделенное в натуре имущество.

2) Подпунктом 14.1.73, статьей 269, пунктом 287.1 НКУ установлено, что плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи - юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды. Пункт 287.6 НКУ предусматривает, что при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на такой земельный участок. Следовательно, обязанность по уплате установленной законодательством платы за землю возникает только, если налогоплательщик оформил должным образом право собственности или право пользования (договор аренды) именно земельным участком, независимо от того, является ли он владельцем недвижимости. Однако, в то же время другая норма НКУ (пункт 287.8) устанавливает, что уплата земельного налога собственниками нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме осуществляется с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, а значит, независимо от оформления прав на земельный участок под такими объектами недвижимости. Указанные нормы противоречат друг другу и не создают целостной и последовательной концепции уплаты установленной налоговым законодательством платы за землю, а также не дают четкого понимания кто же все таки является плательщиком и с какого момента у лица возникает обязанность по уплате таких платежей. Ситуации, когда лицу принадлежит на праве собственности здание или сооружение и лицо фактически пользуется земельным участком, на котором расположены указанные объекты, но при этом не имеет оформленного надлежащим образом права собственности или пользования этой участком, возникают постоянно и не отвечают интересам государства и общества в целом, поскольку приводят к непоступлениям в бюджет колоссальных сумм;

3) Применение норм в сфере уплаты платы за землю:

- В соответствии с законодательством (пункт 286.2 НКУ) при представлении первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере нормативной денежной оценки земельного участка (далее - справка), а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли. И в целом для определения размера налога, который считается в процентах от нормативной денежной оценки земли, вышеупомянутая справка есть просто необходимой. Однако ситуация складывается таким образом, что не имея правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок невозможно получить справку в территориальных органах государственного земельного кадастра. Итак, собственники помещений (их частей), которые не имеют таких правоустанавливающих документов не в состоянии подать справку вместе с декларацией в контролирующий орган, и правильно подсчитать размер подлежащего уплате налога. Учитывая, что в соответствии с пунктом 50.1 НКУ налогоплательщик имеет право подать уточняющий расчет к ранее поданной декларации, усматривается возможным представление такой декларации без соответствующей справки, с последующим уточнением налоговых обязательств после ее получения. При этом штрафные санкции начисляться не должны, - в связи с отсутствием вины налогоплательщика. Налоговый кодекс Украины предусматривает возможность освобождения от ответственности предпринимателей за несвоевременное или перечисления не в полном объеме налогов, сборов и других платежей в бюджеты и государственные целевые фонды, если это произошло по вине банка (пункт 129.6 статьи 129). Высший административный суд, рассматривая кассационную жалобу предприятия, в постановлении от 23.04.2013 г. по делу №К/9991/57256/12 отметил, что техническая невозможность представления налоговой декларации в электронной форме одновременно с копиями бухгалтерских документов возникла не по вине налогоплательщика, а потому примененная к истцу штрафная (финансовая) санкция не соответствует критерию пропорциональности;

- Норма пункта 287.8 НКУ обошла необходимость уплаты земельного налога собственниками помещений (их частей) в объектах нежилой недвижимости, которые также не имеют оформленных прав собственности или пользования земельными участками под такими объектами (это и собственники помещений в зданиях гостиниц, офисов, торговых центрах). Законодатель возлагает обязанность по уплате земельного налога на собственников помещений (их частей) в многоэтажном жилом доме и в то же время не устанавливает такой обязанности для владельцев таких объектов недвижимости в нежилом фонде, указывая лишь в абзаце 5 пункта 286.6 статьи 286 НК Украины, что налог платят лица, которые пользуются (не на праве собственности) помещениями;

- Спорным вопросом, что влечет за собой ряд судебных дел, есть момент с которого арендатор земельных участков государственной и коммунальной собственности обязан платить увеличенный размер арендной платы, в случае изменения размера минимальной годовой суммы платежа, установленной пунктом 288.5 НКУ.
Ситуация сложилась таким образом, что в большинстве договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности устанавливается минимально допустимый размер арендной платы, и в случае законодательного увеличения такого размера арендодатель зачастую не обращается к арендатору с предложением внести соответствующие изменения в заключенный договор аренды, а просто требует уплаты арендных платежей в увеличенном размере, в соответствии с нормами налогового законодательства. В свою очередь арендаторы не соглашаются с такими требованиями, и все это приводит к судебным процессам. Поскольку аренда земельных участков государственной и коммунальной собственности базируется именно на договоре аренды, то отношения связанные с выполнением такого договора регулируются Законом Украины «Об аренде земли», Гражданским кодексом Украины и Хозяйственным кодексом Украины. Статья 23 Закона Украины «Об аренде земли» отмечает, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон. В пункте 288.4 НКУ указано, что размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором. Законодательными нормами не предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в договоре в одностороннем порядке. Статья 30 Закона Украины «Об аренде земли» определяет, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. Договор аренды является гражданско-правовым и основывается на принципах юридического равенства сторон, а не административного подчинения арендатора арендодателю.
Постановлением Верховного суда Украины от 20.11.2012 г. по делу № 3-53гс12 установлено, что изменение предусмотренных статьей 288 НКУ предельных размеров годовой арендной платы за земельный участок является основанием для приведения положений спорного договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями закона в части определения размера арендной платы. В постановлении Верховного Суда Украины от 11.06.2013 г. по делу № 21-166а13 указано, что изменение размера земельного налога согласно Закону является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земли его участниками, но указанное не влечет автоматическое изменение условий договора по размеру арендной платы, а затем и соответствующего доначисления ГНИ суммы налогового обязательства по арендной плате с применением штрафных санкций по налоговым уведомлениям-решениям. Учитывая договорный характер отношений по аренде земель государственной и коммунальной собственности следует, что изменение размера арендной платы, установленного договором должно происходить в порядке, предусмотренном законодательством для договорных отношений. И поскольку стороны обязаны действовать в рамках заключенного договора, то и уплата арендной платы в увеличенном размере должна происходить только после внесения сторонами изменений к такому договору аренды, так как владелец недвижимости должен планировать свою деятельность, в том числе путем заключения соответствующих договоров субаренды, определяя изменены ставки платы за землю;

4) Законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно налоговой реформы» от 28.12.2014 г.. N 71-VIII был внесен ряд изменений в сфере налогообложения недвижимости (отличной от земельных участков) и земельных участков, а именно исключено ряд статей, регулирующих особенности установления ставок земельного налога для отдельных категорий налогоплательщиков.
В результате принятых изменений граждане, обладающие жилыми домами с прилегающими к ним хозяйственными (приусадебными) зданиями, такими как сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы и т.д., вынуждены платить с этих хозяйственных зданий налог. Такие изменения привели к повышению размера земельного налога и арендной платы в 30 и более раз для некоторых категорий плательщиков. Это повышение коснулось неприбыльных организаций каковыми являются гаражные, дачные, садоводческие, жилищно-строительные кооперативы, объединения совладельцев многоквартирных домов.
Такая высокая ставка является совершенно неадекватной для неприбыльных предприятий.
НКУ предоставлено право сельским, поселковым, городским советам на установление ставок местных налогов и сборов в пределах ставок закрепленных налоговым законодательством, а также предоставление налоговых льгот, но органы местной власти всесторонне и объективно не рассматривают целесообразность установления тех или других ставок, не учитывают финансовое положение и социальный статус налогоплательщиков, углубленно не изучают проблематику уплаты земельного налога различными плательщиками, а также обдуманно и справедливо не подходят к этим вопросам и устанавливают для всех категорий плательщиков одинаковые ставки, согласно которым большинство граждан и неприбыльных организаций просто не в состоянии платить земельный налог в таких размерах.
Изменения НКУ затронули и сельхозотрасль. Минимальная плата за аренду земель сельскохозяйственного назначения выросла в десятки раз. Это приведет к тому, что арендаторы будут вынуждены отказываться от земельных участков, что в свою очередь приведет к упадку мелкого фермерства, а местный бюджет вообще ничего не будет получать от таких плательщиков;

4) Необходимо урегулировать ситуации, когда органы ГФС Украины требуют двойной уплаты платы за землю, указывая, что арендатор земельного участка уплачивает арендодателю (собственнику земельного участка) арендную плату в соответствии с договором аренды, а владелец земельного участка уплачивает земельный налог в бюджет. Однако в соответствии с абзацем 8 части 1 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке. Следовательно, обязанность по уплате арендной платы также прекращаться с момента отчуждения указанных объектов недвижимости. Для сокращения количества судебных споров целесообразно предусмотреть соответствующие изменения в НК Украины.

В законопроекте представлены конкретные изменения в Налоговый кодекс Украины.
Однако о них будем говорить, когда примут законопроект.

Инвестор.

| | | | - | | | | | |