Инвестиционная привлекательность первичного рынка недвижимости г. Николаева.
mlp / 27.07.2011
Компании «Соцмарт» представила маркетинговое исследование инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в Николаеве.
В Николаеве можно выделить 8 основных жилых объектов, которые были недавно введены в эксплуатацию, или же их ввод запланирован на ближайшее время. Четыре из них (Микрорайон "Соляные-2", ЖК на ул.Гагарина, ЖК "Никола – Град" и жилой дом на ул.Привольная,41 «В») планируют закончить строительство до конца 2011-го года, большинство из них планируют начало полноценного функционирования уже на лето 2011 года.
Нужно отметить, что замороженных и незавершенных жилых объектов в Николаеве достаточно мало, среди них можно выделить жилой микрорайон «Ингульский», строительство которого было начато в 2008 году. Это масштабный объект, расположенный в приближенной к центральной части города (подъездные пути с ул. Адмиральская, Косиора и 2-ая Госпитальная), был выполнен на 11%, после чего заморожен.
Условно все жилые новостройки Николаева можно поделить на приближенные к центральной части города, и те, что находятся далеко от главных улиц города. В основном, новые жилые комплексы, которые относятся ко вторым, расположены в новых жилых районах, названия которых и носят. Среди них: жилой комплекс на улице Гагарина, жилой комплекс «Солнечный» и жилой комплекс «Северный».
Из всех перечисленных выше жилых комплексов, некоторые еще не завершили строительство и планируют новые очереди. Наиболее масштабные планы у застройщиков жилого комплекса «Лески-2», которые планируют возвести 8 больших жилых домов. Более того, застройщики утверждают, что весь комплекс будет закончен уже к концу 2013-го года. Жилые комплексы «Северная Звезда» и «Никола-Град» также вырастут, прибавив в будущем еще по два дома.
Ценовая политика и объемы продаж.
Первое, о чем нужно сказать, – это то, что цена за квадратный метр в достроенном и недостроенном жилом комплексе Николаева отличается не слишком сильно. В введенном в эксплуатацию доме один метр в среднем стоит 5626 грн, а в еще строящемся - 5200 грн. Разница составляет 8%. С одной стороны, если дом находится на завершающей стадии строительства и вот-вот вводится в эксплуатацию, эта разница существенно поможет сэкономить покупателю. Но, в случае покупки квартиры в доме, готовностью менее 70%, разница довольно низка, учитывая достаточно серьезные риски, в таком случае имеет смысл подождать и не торопиться с покупкой.
Хорошим примером успешных продаж является жилой комплекс «АДМИРАЛ», который расположен вдоль улицы Адмиральская до улицы Карла Либкнехта. Этот ЖК - одна из самых заметных новостроек города Николаева и является завершающим зданием образующих главную площадь города. На сегодняшний день застройщиком распроданы все квартиры, хоть их стоимость не отличалась дешевизной. Сейчас на рынке можно встретить предложения о продаже квартиры в ЖК «Адмирал» по цене от 14 000 до 32 000 грн/м2.
Что касается других новостроек, то тут ситуацию трудно обобщить – четкие тенденции касательно влияния цены на объемы продаж не вырисовываются. По мнению Соцмарт, играют роль другие факторы – адекватность установленной цены, инфраструктура, качество работы отделов продаж, имидж компании и так далее.
Интересным фактом является то, что на сегодняшний день квартиры в еще не введенных в эксплуатацию домах распроданы лучше, чем уже в готовых. Как мы уже говорили выше, покупка недвижимости в почти достроенном доме куда выгоднее покупки в доме, который введен в эксплуатацию. Половину и более квартир еще не реализовали следующие ЖК: «Лески-2», «Северная звезда» и жилой дом на улице Привольной. Зато квартиры в микрорайоне «Соляные-2» и ЖК «Никола – Град», практически распроданы.
Изменение цен на недвижимость.
Рынок недвижимости довольно шаткий и нестабильный в посткризисный период. Естественно, что цены на жилплощадь меняются. Иногда эти изменения никак нельзя обосновать, не зная внутренней ситуации компании, но, все же, чаще факторами снижения или повышения цен являются конкретные причины. Например, цена за квадратный метр в ЖК на ул. Гагарина поднялась на 500 грн в связи приближающимся окончанием строительства. А вот цены на жилплощадь в жилом доме на пересечении улицы Водопроводной и проспекта Ленина наоборот – упали. Этот факт можно связать с невысоким спросом на жилье, сообщает socmart. com.ua. В остальных случаях цена снижалась либо незначительно, либо повышалась, что естественно для строительства, которое заканчивается.
Изменение цен на жилплощадь в новостройках Николаева.
Информация получена из телефонных интервью и вторичных источников.
Соотношение 2010 год - 2011 год.
Микрорайон "Соляные-2" ----- 4500 - 4200 грн.
ЖК "Лески-2" 5250 ----- 6 000 грн.
Жилой дом ул. Водопроводная и пр. Ленина ----- 6400 - 5 200 грн.
ЖК на ул.Гагарина ----- 6300 - 6800 грн.
ЖК "Северная звезда" ----- 4500 - 4600 грн.
ЖК "Солнечный" ----- данных нет - 6280 грн.
ЖК "Никола – Град" ----- 6000 - 6000 грн.
Жилой дом на ул.Привольная,41 «В» ----- данных нет - 3800 грн.
Из всех предложенных вариантов, наиболее дорогим жилым комплексом является жилой комплекс на улице Гагарина, за метр площади застройщик просит 6800 грн.
Чуть менее, 6280 грн за метр, придется отдать покупателю за квартиру в жилом комплексе «Солнечный». Кстати, вокруг этого ЖК, который был введен в эксплуатацию раньше остальных (в 2008 году) ходят неприятные истории – многие жильцы не довольны качеством как услуг, так и самих квартир.
6000 грн за метр придется заплатить тем, кто хочет приобрести квартиру в жилом комплексе «Лески-2» и жилом комплексе «Николо-Град».
Наиболее дешевой, из представленных новостроек, является та, что находится на улице Привольной. Это так называемый дом социального значения, в нем продаются однокомнатные квартиры.
Наиболее востребованная жилплощадь.
Среди представленных новостроек можно выделить два объекта, в которых представлены только однокомнатные квартиры. Структура домов позволяет перестраивать из нескольких соседних квартир одну двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, но изначально в проекте все квартиры однокомнатные. К таким объектам относится жилой дом на ул.Привольная,41 «В» и ЖК "Лески-2".
Это достаточно показательная тенденция, так как жители Николаева более нуждаются в увеличении количества жилья, нежели в улучшении его качества.
Исходя из выше сказанного, конечно, достаточно логичным является большой показатель непроданной однокомнатной жилплощади. Этот факт свидетельствует не столько о невысоком спросе на данный вид жилплощади, сколько о знании ситуации рынка недвижимости заказчиками этих объектов.
А вот анализируя показатели количества непроданных двухкомнатных и трехкомнатных квартир, можно смело заявлять, что большим спросом пользуются трехкомнатные, их продано гораздо большее количество, нежели двухкомнатных.
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Инвестиционная привлекательность первичного рынка недвижимости г. Николаева.
