Об остаточной балансовой стоимости объектов недвижимости.
mlp / 17.06.2011
В нынешнем году горожане, которые в условиях докатившегося до Николаева экономического кризиса вынуждены продавать свой объект недвижимости, удивляются росту остаточной балансовой стоимости. Об этом мне рассказал мой знакомый. Оказалось, что его нежилое помещение в 2008 году оценивали в 55 тыс. грн. Когда дело дошло до оформления договора купли-продажи этого объекта, этот же объект оценили в 1,3 млн. грн. Поскольку это не единичный факт такого стремительного удорожания, мы обратились за разъяснениями в Николаевское межгородское бюро технической инвентаризации.
Ситуацию прокомментировал главный инженер предприятия Олег Валентинович Кваша.
Наша беседа началась с правового ликбеза, т.е. нормативных документов, на основании которых действует инженерно-технический персонал Николаевского межгородского бюро технической инвентаризации.
Приоритетным является «Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» (в дальнейшем Инструкция)
Согласно Инструкции при оценке квартир ранее использовалась остаточная балансовая стоимость. Ее предоставляли балансодержатели, которыми в большинстве случаев выступали ЖЭКи или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). ЖЭКи представляли в БТИ справки об остаточной балансовой стоимости здания, а ЖСК представляли справку об остаточной балансовой стоимости квартиры или сумму паевого взноса на квартиру в советских рублях. В БТИ были коэффициенты перевода стоимости здания в советских рублях на гривны на соответствующий год. Таким образом, получалась оценка здания в гривнах.
Балансодержатели давали справки об остаточной балансовой стоимости дома, а в БТИ были данные о его площади. Это давало возможность определить стоимость одного квадратного метра жилья в соответствующем доме. Путем умножения этого показателя на площадь квартиры определялась ее остаточная балансовая стоимость.
Она первоначально указывалась в справках-характеристиках, а с 2003 года в выписках из реестра прав собственности для какого-либо вида нотариальных действий.
В договоре купли – продажи большинство горожан указывает не реальную стоимость покупки квартиры, а стоимость по оценке БТИ. Ведь согласно действующему законодательству налог с такой операции берется от суммы сделки, но не ниже стоимости оценки БТИ. Именно с остаточной балансовой стоимости брался налог при осуществлении нотариальных действий.
О. Кваша обратил внимание, «что балансовая стоимость квартиры была на совести балансодержателя». Поэтому нередко были случаи, когда балансовая стоимость двух одинаковых по параметрам домов (построены с разницей в 1-2 года) отличалась в 2 раза. Но таковыми были справки, которые предоставляли балансодержатели.
В прошлом году в Инструкцию были внесены некоторые изменения.
Олег Валентинович напомнил, что первая редакция Инструкции была утверждена приказом Госстроя Украины № 127 от 24.05.01 г. В дальнейшем в нее неоднократно вносились изменения и дополнения. Последние были внесены приказом Министерства ЖКХ Украины № 167 от 1.06.10 г. В частности, изменения затронули и раздел 9 «Определение стоимости объекта». В силу они вступили летом прошлого года. У Николаевского БТИ был ряд вопросов связанных двояким толкованием новшеств. На протяжении 2010 года они согласовывались представителями Всеукраинской ассоциации БТИ с Минюстом. Поэтому новшества введены приказом директора НМБТИ от 1 марта 2011 года.
Сегодня Инструкция трактует: «Оценочная стоимость многоэтажных жилых домов… в ходе проведения технической инвентаризации определяется через стоимость их восстановления». Таким образом, если ранее в БТИ использовалась балансовая стоимость, которую предоставляли балансодержатели, то теперь стоимость квартиры определяется по так называемым «ценникам», которые находятся в БТИ.
Официальное название «ценника» – «Сборник укрупненных показателей стоимости восстановления жилых домов» (СОУЖКГ 75.11-350772340016).
Ранее в БТИ использовали «ценник» по жилым многоэтажным домам советских времен. В 2010 году в действие вступил новый «ценник», который учитывает современные строительные материалы и технологии отделки.
Изменения в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества указывают, что при определении балансовой стоимости квартир необходимо использовать «ценник», а не опираться на балансовую стоимость, которую предоставляют балансодержатели.
О. Кваша подчеркнул, что «представляемая балансовая стоимость не всегда была достоверной и никогда не отражалась как рыночная стоимость». Например, балансовая стоимость 1 квадратного метра в домах на улице Советской («сталинки») составляла до 90 грн., а в домах в мкрн. Северный несколько тысяч гривен. Но горожане знают, что стоимость квадратного метра квартиры на Советской всегда была выше цен в Соляных.
В БТИ считают, что новый ценник довольно гибкий, в нем учтены не только современные технологии, но и понижающие коэффициенты в зависимости от года постройки здания.
Стоимость объектов недвижимости меняется ежеквартально с учетом индексов изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ, индексов инфляции, индексов удорожания стройматериалов которые присылает Минрегионстрой.
Как изменяется балансовая стоимость квартиры?
Олег Валентинович отметил, что в среднем остаточная балансовая стоимость трехкомнатной квартиры в домах постройки 70-х - начала 80-х годов сегодня находится в пределах 80-100 тыс. грн. Эта стоимость не намного отличается от балансовой стоимости объектов недвижимости, которую давали ответственные балансодержатели. Таковыми являются те ЖЭКи и ЖСК, которые учитывали индексы Минрегионстроя. Там, где это не делалось, сегодняшняя балансовая стоимость объекта недвижимости может отличаться от предыдущей в разы.
Если в документах на квартиру, которые были изготовлены в 2000 году, указана остаточная балансовая стоимость квартиры, то сегодня ее необходимо умножить на коэффициент 5,36. Получается, что квартира «подорожала» более чем в 5 раз.
О. Кваша отметил, что по объектам недвижимого имущества нежилого фонда (это объекты промышленности, торговли и др.) «ценники» не менялись. Это Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Номера от 1 до 37. Они разработаны в 1973 году.
Здания, которые задействованы в металлургии, судостроении, деревообрабатывающей промышленности, потребительской кооперации и т.д. имеют свои «ценники». Существует около 37 «ценников» по отраслям промышленности.
Если нежилые помещения встроены или пристроены в многоэтажный жилой дом, то они оцениваются по «Сборнику укрупненных показателей стоимости восстановления жилых домов».
Для получения их остаточной балансовой стоимости объекты первоначально оцениваются в советских рублях, а потом проводится индексация по индексам, которые присылает Минрегионстрой, т.е. о которых шла речь выше.
В Инструкции указано, что при технической инвентаризации допускается использование балансовой стоимости, за которую отвечает балансодержатель. Поэтому в БТИ предоставляются сведения о балансовой стоимости здания за подписью директора и главного бухгалтера предприятия. Поэтому актуальным является вопрос добросовестности подготовки документов балансодержателем.
В Инструкции также написано, что «в случае отсутствия ведомостей о балансовой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда инвентаризационная стоимость определяется в соответствии со Сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений с применением действующих индексов».
Например, несколько лет назад производственное здание было продано частному лицу, которое не ведет бухгалтерский учет. Сегодня это физическое лицо решило продать здание. Поскольку он не может предоставить сведения о балансовой стоимости за подписью бухгалтера, то в данном случае работники БТИ обязаны выходить на объект и произвести оценку здания по «ценникам» 1973 года.
В этом году используется коэффициент 18,36. Это означает, что стоимость объекта может увеличиться в 18 раз.
Таковы реалии нашей жизни.
Ю. Щетинин.
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Об остаточной балансовой стоимости объектов недвижимости.
