.
Станут ли николаевцы хозяевами своего дома?

Станут ли николаевцы хозяевами своего дома?

mlp / 02.10.2007

Как известно, Николаевский департамент ЖКХ выступает за создание объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД или кондоминиум). По заявлениям его руководителей в этом оно видит выход из той сложной ситуации, в которой оказался жилищный фонд города Николаева. В министерстве жилищно-коммунального хозяйства даже прогнозируют, что к 2010 году большая часть жилья перейдет к ОСМД.

Нужно признать, что сама идея создания ОСМД очень привлекательна. Ведь оно обеспечивает оптимальное сочетание рыночных механизмов предоставления услуг в сфере ЖКХ и общественного контроля качества этих услуг. Именно поэтому во многих странах мира совладельцы домов финансируют его содержание и несут за него ответственность. Создание кондоминиумов в Николаеве идет не просто, хотя и лучше, чем в других городах Украины. Поэтому наша газета предложила прокомментировать этот процесс депутата Николаевского горсовета Вячеслава Пиляка и руководителя центра социально-экономических исследований и технологий «Перспектива» Михаила Антоненко.

Михаил Антоненко напомнил, что Николаев является лидером в Украине по созданию ОСМД. Первое товарищество появилось в середине 90-х годов. Сегодня их насчитывается 208. Как отметил В. Пиляк, кондоминиумы создаются в Николаеве там, где проявляется инициатива отдельных горожан, где жители полностью утратили надежды на ЖЭК. Желание создать кондоминиум возникает также и при возникновении конфликтных ситуаций меду хозяевами квартир и предприимчивыми людьми, пожелавшими использовать по своему усмотрению придомовую территорию или помещения здания.

Если учесть, что в коммунальной собственности нашего города находится более 3-х тысяч многоквартирных домов, то получается, что кондоминиум создан в каждом шестнадцатом доме. Это не так и много. Такую ситуацию депутат В. Пиляк объяснил, прежде всего, возникающими сложностями при формировании и обслуживании домов ОСМД, техническим состоянием жилищного фонда города. Поэтому они создаются преимущественно в домах, построенных относительно недавно.

М. Антоненко считает, что процесс создания ОСМД «идет естественно», в рамках несовершенного законодательства. Закон об ОСМД был принят еще в 2001 году и сегодня требует многих корректировок. В текущем году Верховная Рада в первом чтении рассмотрела законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Наши собеседники отметили, что основная часть николаевцев пока не знает об ОСМД и не осознает его преимуществ. Следует подчеркнуть, что кондоминиум выгоден, прежде всего, владельцам жилья, которые получают возможность распоряжаться своим имуществом. Выгоден он и государству в целом, поскольку оно снимает с себя колоссальный груз финансирования жилищных и хозяйственных вопросов.

Но кондоминиум не может быть выгоден чиновникам, имеющим отношение к сфере ЖКХ, а также руководителям жилищно-эксплуатационных организаций. Эти люди могут утратить не только ряд полномочий, но и возможность получать дивиденды от злоупотреблений и коррупции: от нелегального предоставления нежилого фонда в аренду, от нецелевого использования помещений, от фиктивного учета выполненных работ и т.д. Например, многие жильцы высотных домов, не надеясь на ЖЭК, самостоятельно оплатили работы по заделке швов между панелей своих квартир. Затем на эти же дома приходят ребята от ЖЭКа и красят ранее заделанные швы. Зато в акте выполненных работ укажут и свою и ранее выполненную работу. В коммунальном хозяйстве города «закапываются» миллионы государственных денег. Опытные коммунальщики подтверждают, что расходы проконтролировать очень сложно даже специалисту. Депутаты горсовета сегодня делают попытку выяснить, как расходуются выделяемые средства в департаменте ЖКХ г. Николаева?

Оба участника разговора считают, что процесс шел бы активнее, при широкой информированности горожан по созданию ОСМД. Но ее нет.
Сегодня в управлениях коммунальных хозяйств города вы вряд ли найдете информацию об организации ОСМД или ОСН, о проведения общественных слушаний по тарифам. Вряд ли департамент ЖКХ готов ответить на вопросы: «Хотят ли горожане брать на себя ответственность за хозяйствование? Готова ли городская власть обеспечить необходимые условия для работы ОСМД?»

В бездеятельности департамент ЖКХ обвинить нельзя. Он проводит и встречи, и семинары, и конференции, привлекая телевидение и прессу. Но на работу непосредственно с жильцами домов не остается ни сил, ни денег. Горожане вряд ли вспомнят, когда в их двор приходил начальник ЖЭКа на встречу с владельцами квартир. Стиль руководства департамента напоминает прошлую эпоху, когда руководителя чаще оценивали не по состоянию дел, а по умению вовремя рапортовать, беспрекословно выполнять указания вышестоящего руководства. Поэтому и подобраны соответствующие кадры в департаменте. Здесь нет случайных людей, сюда не попадают со стороны.

Для популяризации ОСМД нужно перенимать положительный опыт соседей. Например, что мешает сделать специальный раздел на сайте Николаевского горсовета «Как стать хозяином в своем доме», как это сделали одесситы? Они в популярной форме дали информацию об ОСМД, предварив анонсом: «В каком состоянии Ваш дом? Такое положение Вас устраивает? Если нет, то у Вас есть возможность навести порядок вокруг своего дома, улучшить его техническое состояние, добиться комфортного проживания в своей квартире». Может депутатская комиссия по вопросам управления коммунальной собственностью города сможет помочь департаменту в решении информационных вопросов?

Как отметили наши собеседники, в создании ОСМД есть правовые проблемы. В соответствии с действующим законодательством ОСМД могут создавать в домах при наличии 3-х владельцев квартир и более на основе частной собственности. Для этого нужно написать его устав и провести собрание. Если устав можно переписать в уже созданных ОСМД, то собрать 2/3 владельцев квартир куда сложнее. Поэтому в изменениях к закону об ОСМД внесена поправка, предусматривающая согласие 50% собственников жилья плюс один голос для принятия решения о создании кондоминиума. Также предусмотрено, что право голоса будут иметь как владельцы квартир, так и члены их семей. Это существенно упростит вопрос о наличии кворума на собраниях.

Сегодня земля под жилыми домами принадлежит городской власти. В соответствии с Земельным кодексом эта земля должна передаваться к ОСМД. Но нет механизма ее передачи. Руководитель проекта «Как стать эффективным собственником своего жилья» адвокат Т. Монтян отметила, что в 1996 г был издан указ относительно процедуры выделения придомовой территории, а в 2005 году его отменили. Как сегодня определить этот участок земли непонятно, а пока эти вопросы решаются, земля ОСМД просто продается.

По мнению Монтян, самое печальное то, что не все совладельцы знают, что они являются не только владельцами дома, но и придомовой территории и сами вправе принимать решения о дальнейшей ее эксплуатации. В Николаевских ОСМД это знают, но получить паспорт на нее очень проблематично. Например, технический паспорт на здание ОСМД «Айланд» ЖКП «Заводское-2» просто потеряло. В силу сложившихся обстоятельств жители вынуждены были за свои деньги его восстановить. Хотя по действующему законодательству утраченный паспорт обязан восстановить балансодержатель, т.е. ЖКП. В паспортах старых зданий не везде указана придомовая территория. Для устранения этого требуется соответствующее финансирование, которое департамент ЖКХ не осуществляет. А это порождает конфликты ОСМД с департаментом ЖКХ и застройщиками. Такие ситуации явно не на пользу компании по созданию ОСМД.

По информации М. Антоненко, в городе только 10 ОСМД имеют договор об аренде своей земли у городской власти. В последнем законопроекте о кондоминиумах отражено, что в понятие «неделимое имущество» ОСМД входит не только жилой дом или группа домов, но и земельный участок, на котором эти дома находятся. Это предполагает, что земельный участок около дома будет передаваться в собственность жильцов автоматически.

Говоря о преимуществах создания ОСМД, следует отметить создание договорных отношений между владельцами квартир и коммунальными предприятиями. Горожанам памятна компания ЖЭКов по заключению договоров. Рассчитывать на ее эффективность вряд ли можно было. А причина здесь очень проста и кроется в высказывании одного известного руководителя ЖКП района города: «Я услуги не оказываю». При наличии договоров услуги придется оказывать.
Будущим членам ОСМД нужно понять, что кондоминиум дает возможность не только платить за коммунальные услуги, но использовать свои платежи на содержание и ремонт именно своего дома, а не какого-то другого; определять очередность выполнения работ по ремонту и модернизации дома или его оборудования; контролировать рациональность использования средств, выделенных на те или иные цели, качество и количество получаемых услуг по водо-, теплоснабжению, работу лифтов и другого оборудования дома; получать дополнительные средства для содержания дома за счет хозяйственной деятельности объединения; контролировать перепланировки квартир, отрицательно влияющие на квартиры по соседству и на весь дом, и пресекать «ремонты», которые наносят ущерб другим квартирам и дому в целом.

На пресс-конференций руководства департамента ЖКХ было сказано, что в Николаеве будет введена централизованная система учета оплаты коммунальных услуг жильцами домов и расхода средств на их содержание, которая позволит информировать население о расходовании коммунальных плат. Это очень хорошо, если это действительно будет. Правда, не следует забывать опыт по созданию базы данных коммунальной собственности города. Деньги расходовали, рапортовали о создании, но база так и не заработала. Если допустить, что централизованная система учета оплаты услуг и появиться, то ее пользователем, вероятнее всего станет только департамент ЖКХ.
Еще одна проблема, о которой сказал М. Антоненко – это подготовка управляющих ОСМД. Формирование ОСМД могло бы стать более интенсивным, если бы владельцы квартир могли привлечь к управлению грамотных и порядочных специалистов, которые не окажутся в поле внимания прокуратуры и судов. Нужно признать, что работа по управлению ОСМД сложная и требует конкретных знаний. В свое время городской департамент ЖКХ заявил, что он займется подготовкой управляющих ОСМД. Но, пока это остается лишь декларацией. Хотя многие действующие управляющие ОСМД хотели бы пройти соответствующее обучение.

Обучение руководителей ЖЭКов также «заглохло» и это отражается на их деятельности. Начальник жилищного управления департамента ЖКХ г. Николаева В. Титаренко заявил, что тарифы на коммунальные услуги в Николаеве должны быть «прозрачными и объективными». С этим трудно не согласиться, если их разработают подготовленные специалисты. Депутат В. Пиляк считает, что руководство ЖКП сильно «плавает» в вопросах тарифов. Это показала пресс-конференция департамента ЖКХ, где информацию о тарифах давал не В. Титаренко, а советник мэра С. Клименко. Некомпетентность жэковских руководителей показал также тренинг, проведенный с руководством коммунальных предприятий города.

Как говорят сведущие специалисты города, сфера ЖКХ – корпоратизированная система. По мнению В. Пиляка, при проведении конкурсов по обслуживанию коммунальной собственности в Николаеве меняется лишь вывеска предприятия, а кадры остаются. При этом никогда не проводится аудит прежних коммунальных предприятий. Их долги не исчезают. Директора ЖЭКов дискредитировали отрасль, создавая при возглавляемых ими хозяйствах частные структуры с использованием государственных средств.

Создание в Николаеве департамента ЖКХ и постоянно меняющаяся его структура, по мнению В. Пиляка, ощутимых результатов не дает. Население города обращается к руководству районов, а оно утратило возможность осуществлять влияние на работу ЖКП и тогда начинается «футбол» между различными чиновниками. Горожане не увидели каких-либо изменений в качестве обслуживания домов. Существующая чехарда с закрепленными территориями, еще более усугубила проблему чистоты улиц. Например, жители микрорайона Леваневский давно желают встретиться с директором ООО «Николаевдомсервис» И. Волковым, который выиграл конкурс на обслуживание этого района города. Горы мусора на территории гарнизона превратили зеленую зону в свалку. Может директор ожидает, когда эту зону отдадут под строительство коттеджей?

Макс Вебер отмечал, что диктатор в управлении всегда использовал преданных, пусть даже и малообразованных помощников. В демократических государствах это не срабатывает. Рано или поздно городское руководство должно будет признать, что в управлении кроме преданности важен и профессионализм. Но такое понимание, как правило, приходит, когда шатается кресло чиновника.
Сегодня административными путями в ОСМД людей не загонишь. Значит для их развития необходимо информационное просвещение населения, государственная программа развития ОСМД, корректировка правовой базы с учетом мнения действующих ОСМД.

Ю. Щетинин.

| | | | - | | | | | |