«ЛЕЛИК! ВСЕ ПРОПАЛО! ВСЕ ПРОПАЛО!»

Этой крылатой фразой Козодоева - Козлодоева из кинофильма «Бриллиантовая рука» сегодня можно охарактеризовать состояние отдельных продавцов на рынке недвижимости Украины.

Количество продаж квартир на сегодняшний день снижается, предложения превышают спрос. Если в первые месяцы года такую ситуацию объясняли обычным сезонным спадом, то сейчас муссируется слух о падении рынка недвижимости. Это вызывает некоторую растерянность у потенциальных инвесторов недвижимости.

Чтобы разобраться в данной ситуации сделаем небольшой экскурс в недалекое прошлое. Украинцам уже приходилось сталкиваться с падением цен на жилье. Это был конец 1998г. - начало 1999г. «Обвал цен» на украинском рынке недвижимости произошел в 2000 году, когда по сравнению с показателями 1997г. цены в среднем снизились на 40-50%. Через год вновь начинается рост цен на жилье. Этому способствовало улучшение экономической обстановки в стране, рост строительства жилья и доходов населения, в том числе и заработной платы «в конвертах», доступности кредитов для населения, и развития ипотечного кредитования. Среди банков началась «борьба за клиента». Чего только не предлагали банки для заемщиков? И снижение минимального первоначального взноса, и удлинение сроков кредитования, и сокращение размеров комиссий при оформлении ипотеки, и внедрение системы отсрочек и т.д. В итоге украинцев «посадили на иглу» кредитования. По оценке начальника казначейства банка «Киев» А. Козырева, сегодня кредиты на покупку вторичного жилья составляют около 60% всей предоставленной ипотеки, на приобретение жилья в новостройках - до 25%. Нам говорили, что так живут во всех странах. Правда, забыли сказать, что доходы населения в тех странах иные. Громко также не говорили, что долгосрочный ипотечный кредит в три раза увеличивает стоимость жилья. Один из аналитиков николаевского региона отметил, что приобретение автомобиля в кредит - экономическое преступление против себя. Это можно отнести и к ипотечному кредитованию.

Порождали спрос на новостроящееся жилье мода и престижность. Даже небогатые украинцы порой продавали свою жилую квартиру, снимали жилье, а деньги вкладывали в «новострой». Ведь стремление выглядеть не хуже других очень свойственно нашему населению.

Помогали «подъему» цен и изменения в законодательстве и даже их проекты. Памятен ажиотаж в конце 2004 года, перед тем, как должны были ввести подоходный налог на операции с недвижимостью. Для нотариусов это было очень жаркое время, ведь все стремились до 1 января купить жилье. В 2006 году внесли изменения в массу законов: о финансово-кредитных механизмах в строительстве жилья, в закон об ипотеке, в закон об инвестиционной деятельности, в Гражданский кодекс и в другие нормативные акты. Такие изменения «подливали масло в огонь» роста цен на недвижимость.

Не будем забывать, что рост цен осуществлялся и не без помощи тщательно продуманной пиар - компании. В итоге цены на жилье были так взвинчены, что Киев снискал себе славу самого дорогого по жилью города Европы. А затем пришло время «Элита-Центр». О пирамидах заговорили и в других крупных городах. Рано или поздно наступает «протрезвление» населения.

В СМИ появилась информация, что в крупных городах началось снижение цен на жилье. Решил не отставать в этом плане и наш славный город. Интернет-издание «Бизнес-новости Николаева» 18 мая сообщили, что «В Николаеве цены на жильё резко снизились». По информации руководства городского агентства недвижимости «Свиола», стоимость жилья упала в среднем на 15%. Цена на первичном рынке (в новостройках) снизилась до 600$ за 1 кв.м, а на вторичном рынке (рынке готового жилья) квадрат потерял 150 - 200$. Сделан прогноз, что падение цен на жильё продлится до августа, а осенью следует ожидать подорожания квадратных метров.

Очевидно, у агентства есть своя статистика, и на основании нее они сделали выводы. Однако, прозвонив специалистам по продаже жилья ряда новостроек не трудно лично убедиться, что стоимость 1 кв. метра в Николаеве сохраняется, и даже возросла на 50 - 150$.

Риэлторы других местных АН подтверждают снижение активности покупателей и определенный «откат» цен, добавляя при этом, что снижают на «вторичке» не все, а лишь те, кто не может ждать бесконечно, и заинтересован, как можно быстрее получить наличные средства. По оценке аналитика рынка недвижимости В. Коломейко, в Киеве продавцы каждой 12-й квартиры вынуждены сбрасывать цену. «В базе есть квартиры, цены на которые снизили на 10-18%. Но это объекты с первоначально завышенной стоимостью. Или проблемное жилье», - отметил он.

Детальный анализ ситуации на рынке недвижимости Николаеве если кто-то и сделает, то, вряд ли обнародует и на это есть свои причины. За многие годы городские риэлторы достаточно изучили психологию населения и убедились, что горожане очень «чутко» реагируют на любую информацию.

Позволю себе высказать субъективное мнение на ситуацию, связанную со снижением числа желающих вкладывать инвестиции в такой разрекламированный и прибыльный рынок, каким был на протяжении последних шести лет рынок квартир.

Хорошо известно, что деньги любят счет, и много их не бывает. Выложить сегодня 30 тыс. долларов за «убитую» однокомнатную «хрущевку» становится не то, что жалко, а досадно. Николаевцы потихоньку начинают «осмысливать» покупку жилья. Исполнительный директор киевской группы компаний «Планета Оболонь» А. Котенко считает: «Возможности покупателей просто «не тянут» такой ценовой уровень, это не под силу многим участникам».

Закон рынка гласит, что цена определяется спросом, наличием денег. Несмотря на декларируемые достижения нового правительства и низкие показатели инфляции, доходы населения николаевского региона в этом году резко не выросли. И это подтвердил в Николаеве министр экономики А. Кинах, предъявив претензии к областному руководству относительно низкой средней зарплаты в нашей области. Наверное, не стоит доказывать горожанам, что год от года их стоимость жизни растет. Существует мнение, что слой людей, которые могли купить квартиры, это уже сделали. Средний класс, создать который пытался и не смог после 2004-го года В. Ющенко, до сих пор не сформирован.

Политические амбиции национального руководства блокируют решение многих социальных проблем украинцев (в том числе и социальных выплат), создают проблемы инвестиционного характера. Госкомстат сообщил, что отток прямых иностранных инвестиций с Украины в I квартале 2007 года достиг рекордного уровня - $535,7 млн., что практически равно аналогичному показателю за весь 2006 год. Одной из причин ускорения оттока инвестиций могла стать продажа объектов недвижимости.

Иностранные инвесторы не желают рисковать и заняли выжидательную позицию. Хотя из-за высокой доходности рынок недвижимости Украины остается для них очень заманчивым. Подтверждением этому являются намерения иностранцев о работе в Николаевском регионе. Но конкретными договорами сегодня не могут похвастаться ни городские, ни областные власти.

По данным Национального банка Украины объемы кредитов, выданных коммерческими банками, на 1 января составляли в 2005 г. - 88,6 млрд. грн., в 2006 г. - 143,4 млрд. грн., в 2007 г. - 245,3 млрд. грн. Здесь немалая доля принадлежит жилью. «Бум» жилищного кредитования прошлых лет сегодня дает о себе знать. По оценке начальника отдела ипотечной политики и процессов Международного ипотечного банка Н. Мациевской этой весной темпы ипотечного кредитования снизились в два раза. Не смотря на то, что средние эффективные ставки по жилищным кредитам за год подешевели на 0,4% (данные компании «Простобанк Консалтинг»), взять банковский кредит на покупку квартиры сегодня стало сложнее. Возникает вопрос - почему идет постоянная реклама кредитов на жилье, а на деле все выглядит иначе?

Сдержанность банков николаевские эксперты объясняют в первую очередь нестабильной ситуацией в стране. Деньги любят тишину и спокойствие.

Во-вторых, финучреждения и хотели бы дальше продолжать зарабатывать на процентах ипотечного кредитования, но их пугает ситуация, когда заемщики становятся не способными обслуживать ипотечные кредиты по таким высоким ценам. Кто брал кредиты, чтобы обеспечить нормальные жилищные условия, тот и будет вынужден оплачивать кредиты. А тому, кто брал финансы с перспективой заработать, продолжать дальнейшие выплаты становится не выгодно. Для банков возникает опасность роста проблемных кредитов: заемщики перестают платить деньги, банки забирают недвижимость и продают по возможной (снижающейся) цене. Этот минус ляжет в целом на всю банковскую систему. Поэтому сегодня банки пытаются воздерживаться брать на себя ответственность по ипотеке. И к этому обязывает мировая практика. По прогнозам Национальной ассоциации риэлтеров в 2007 году в США цены на жилую недвижимость упадут на 16%. Причиной этого являются ипотечные кредиты, которые последние годы предоставлялись «проблемным заемщикам» - например, людям с низкими доходами и плохой кредитной историей. По опросу службы «Gallup» американцы считают неудачной идею предоставления ипотечных кредитов всем желающим, вне зависимости от состояния их персональных финансов.

В-третьих, сложившаяся практика кредитования физических лиц на покупку жилья в иностранной валюте негативно отражается на развитии банковского сектора экономики. Нацбанк давно грозится ограничить валютное кредитование, доля которого значительно превышает кредиты в национальной валюте. Давать гривневые кредиты с низкой процентной ставкой и на длительные сроки банки не могут. Представители НБУ заявляют, что проценты по кредитам снизятся до уровня 9-10%, когда уровень инфляции в Украине будет, как в странах Евросоюза - 3% в год, а не более 10% и ставки по депозитам будут 6% годовых, а не 13%.

Можно предположить, что затруднения с оформлением ипотечных кредитов временное. Ведь в банках имеются годовые планы по наращиванию кредитных ипотечных программ. Советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк» А. Охрименко заявил, что к 2010 году практически 90% жилья будет покупаться за счет кредитных денег. Да и в планах украинского правительства стоит задача обеспечить возможность нашим гражданам приобретать жилье в кредит на 70 - 80%.

На сокращение операций на рынке квартир повлияло изменение «ориентации» свободных финансов. Квартиры, как способ вложения денег, уже практически себя исчерпали. Кто смог, тот вложил. Теперь финансы переориентировались на коттеджи. Если раньше было престижно купить квартиру в новостройке, то сегодня модным становится иметь собственный коттедж. Он становится особенно привлекательным на берегу Южного Буга или у лесных массивов Балабановки. В Соляных уже ведется строительство коттеджей (1га) и еще 37 га зарезервировано под них в других районах города. В ожидании своего «звездного часа» стоят участки в гарнизоне Леваневцев. Не исключено, что и «Миколаївська житлова спілка» часть своей зарезервированной земли на Аляудах использует под коттеджные проекты на берегу Ингула.

Все больше начинает «притягивать» к себе денежную массу и рынок земли. Как показывает киевский опыт, это становится более прибыльным вложением, нежели квартиры. В текущем году николаевцам вряд ли стоит рассчитывать заработать на жилье 60-65%, как это имело место в последние два года.

Нужно быть готовым к коррекции цен после длительного роста стоимости на жилье. По мнению начальника управления «Укрсоцбанка» Э. Наймана страшного ничего не происходит. На рынке недвижимости останутся наиболее сильные и профессиональные игроки, т.е. количество перерастет в качество. С его точки зрения, не следует опасаться и падения объемов строительства - рентабельность в строительном бизнесе все равно будет достаточно высокой. Просто те, кто рассчитывал зарабатывать 100% годовых, вынуждены будут ограничиться 30-10%.

Глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Л. Парцхаладзе считает, что цены на жилье в Украине в ближайшие 5 - 7 лет падать не будут. С его выводами соглашаются и эксперты Международного центра перспективных исследований. У нас сохраняется спрос на жилье, а его удовлетворению препятствуют сложности получения разрешения на землю и ограничения территории городов. Это на 100% относится к Николаеву, с учетом его специфического географического расположения. Когда мэр Николаева В. Чайка узнал, что депутатские комиссии готовят на очередную сессию проекты решений о предоставлении 120 га земли в районе Матвеевки «каким-то компаниям», да и посягают на земли 2-ой Промзоны (на выезде из города по Баштанскому шоссе), возмущению его не было предела. Мэр заявил, что «город уже дошел до границы», т.е. границ территории, которая отведена Верховной Радой Украины городу Николаеву. Все это ограничивает его развитие, а попытки выйти на земли Новоодесского и Жовтневого района не увенчаются успехом, поскольку многие участки распаеваны и являются частной собственностью. Сегодня отдельные депутаты горсовета ставят вопрос о выносе из черты города заводов «Дормашина», «Кристалл» и других предприятий, которые находятся в центральной части. Городу остается сносить вместе со старым железнодорожным вокзалом и старое жилье в поселках Железнодорожный и Ялты, на проспекте Ленина. Такие проекты вряд ли снизят стоимость строительства жилья.
Несмотря на усугубление противостояния между продавцами и покупателями, специалисты по недвижимости нынешнюю ситуацию больше связывают с политическими недоразумениями, нежели с обвалом на рынке жилья.

По мнению начальника Одесского регионального управления Антимонопольного комитета Е. Бутина больше всего влияют на удорожание жилья те дополнительные услуги, за которые строительным компаниям приходится платить неофициально - по различным серым и черным схемам. Естественно, что подобные расходы не могут идти в себестоимость, но они учитываются при формировании цены продажи: «Они очень много сейчас платят неофициальных денег - и когда покупают землю, и когда приходят пожарные и когда приходит СЭС - и очень большая проблема в скорости строительства, согласование проекта». В ходе проверки ситуации на одесском рынке недвижимости он также сделал вывод, что стоимость квадратного метра одесского новостроя складывается сейчас примерно в равных частях из его себестоимости, цены коррупции и бюрократии. Можно добавить, что с ростом окладов чиновников будет увеличиваться и сумма «благодарности» за принятие решения, ведь за риск нужно всегда платить.

Думаю, что предоставленная информация позволит как покупателям, так и продавцам николаевцам квартир сделать для себя конкретные выводы.

Ю. Щетинин.