Николаевский рынок жилья. Ч.3
mlp / 21.09.2006
Их также называют риэлторами, брокерами, агентами по недвижимости. Четко специальность будет определена соответствующим законом, который находится на рассмотрении в Верховной Раде Украины. В Николаеве активно функционирует 37 агентств недвижимости (АН), чьи телефоны может предоставить информационное агентство «Сорока». В два раза больше контактных телефонов (по которым предлагают осуществить операции с жильем) можно найти в рекламных изданиях. Это отдельные маклеры и биржы, адвокатские и юридические фирмы и т.д.
Количество риэлторов не является постоянной величиной. Неофициально говорят о деятельности примерно 1500 николаевских маклеров. Это не много, если сопоставить с другими городами Украины. В Киеве агентств более 500, брокеров-одиночек - 40 тысяч. По Украине работает примерно 400 тыс. риэлторов.
Отношения между агентствами и маклерами складываются в зависимости от их престижности на местном рынке, соблюдения кодекса этических правил, сфер оказания услуг, их качества, расценок и т.д., иначе говоря, они конкурентные. Между некоторыми крупными АН существуют отношения сотрудничества. Солидные АН, как правило, работают не менее 5-7 лет. Они давно «вышли» из подвала или арендованной квартиры с одним компьютером. Сегодня у них уже собственный офис, солидное компьютерное обеспечение, Интернет, факс, несколько телефонов, постоянный штат сотрудников. Такие АН, как правило, являются членами Ассоциации специалистов недвижимости Украины или Украинской риэлторской группы. О престижности агентства свидетельствует наличие собственного печатного издания. Таких фирм в городе пока не слишком много.
Отдельные АН готовы предоставлять услуги юрисконсульта и нотариуса, сотрудничают с банками. В городе сегодня действует 43 отделения государственных и коммерческих банков Украины. Поэтому уже возникает потребность наличия в штате АН ипотечного брокера, который мог бы оказать помощь клиентам в вопросах кредитования.
Из крупных АН периодически выделяются новые. Дело в том, что, приобретая достаточный опыт, маклеры создают собственное «дело». Другие маклеры предпочитают работать самостоятельно. Действуют они по районам города. Подавляющая часть местных риэлторов соблюдает кодекс этических правил и не имеет проблем с законом. В настоящее время проводится работа по созданию третейского суда, который будет рассматривать споры, возникающие в гражданских и хозяйственных правоотношениях.
Однако следует учитывать, что там, где вращаются деньги, и немалые, есть искушение. Именно поэтому не обошли своим вниманием Николаев «черные маклеры», о которых писала местная пресса в прошлом году. Отдельные маклеры вместе с предоставлением услуг сами приобретают дешевые квартиры, как правило, у опустившихся горожан. Впоследствии проводится косметический ремонт, и квартира продается. На этом зарабатывают несколько тысяч долларов. Таковы реалии жизни. Каждый зарабатывает так, как может.
Говоря о ценах на квартиры и об активности местного рынка недвижимости вообще, нужно учитывать многие факторы. Следует признать, что нынешнее лето не отличалось прошлогодним ажиотажем и галопирующим ростом цен. На это существенно повлияла выборная компания 2006 года. Тем не менее, ближе к осени активность возрастает, а с ней - и цены на квартиры. Ежемесячно в газете «Инвестор» указывается стоимость типовых квартир в различных районах города. Но это лишь ориентир. Поэтому ответить иногороднему на вопрос, сколько стоит в Николаеве квартира, довольно сложно. Разброс цен велик. Например, однокомнатная квартира в июле продавалось в Кульбакино за $15 тыс., а за квартиру возле Центрального рынка покупатели готовы были выложить $30 тыс.
Нынешний покупатель стал избирательным. Он предъявляет большие требования не только к качественным характеристикам жилья, но и к общему жилому пространству: состоянию подъездов, социальному окружению, благоустройству дворов. Требования растут, а предложение скудное. Доступное по качеству и стоимости жилье остается всегда в дефиците. В Николаеве в первую очередь «улетает» недвижимость не дорогая и однокомнатные квартиры, которых строят очень мало. Нынешние продавцы жилья это понимают и стремятся «заломить» цену.
В формировании цен на квартиры следует учесть и сугубо психологические факторы. Например, в июле вооруженный конфликт Израиля с Ливаном спровоцировал среди горожан тему возвращения в наш город лиц еврейской национальности и последующего удорожания жилья. Публикации цен продающихся квартир в рекламных газетах также подстегивают их рост. У горожан сформировалось устойчивое мнение, что осенью цены на жилье достигают своего пика, и они нередко сознательно ждут этого момента.
В последнее время рост цен «подогревают» банковские ипотечные программы, которые расширили возможности населения по приобретению жилья. Население не останавливает даже информация о значительной переплате за жилье путем кредитования. Для кого-то кредит - единственный шанс получить «крышу над головой», а для кого-то - средство для увеличения своего капитала. Как показывает статистика прошлых лет, к моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость «квадрата» увеличивается вдвое. Поэтому в городе стоят пустующими квартиры в домах повышенной комфортности.
Нужно заметить, что большинство горожан имеет смутное представление об ипотечном кредитовании. Но и банковские служащие не всегда готовы или могут доступно разъяснить клиенту все условия данного вида банковских услуг.
Главным фактором в формировании цены на жилье выступает спрос. Комментируя стоимость жилья, первый вице-президент Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины А. Оганесян сказал: «Цены на недвижимость зависят только от одного: от соотношения спроса и предложения. И сегодня предложение не успевает за спросом. И себестоимость здесь никоим образом не влияет на рыночную стоимость жилья. Закон рынка - нужно продавать квартиру по той цене, по которой ее покупают». Доходы населения растут, значит, и цены будут расти.
Таким образом, можно сделать вывод, что николаевский рынок жилья работает, развивается и пополняет городской бюджет. С учетом перспектив строительства жилья он будет расти, а вместе с ним - и агентства недвижимости.
Ю. Щетинин
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Николаевский рынок жилья. Ч.3
